Pour en finir avec les lits froids

Revue de presseLes résidences secondaires inoccupées finissent par nuire au tourisme. Les idées fleurissent, lesquelles faut-il favoriser? C’est ce que se demande dans Le Temps d’aujourd’hui Laurent Nicolet.

Revue de presseLes résidences secondaires inoccupées finissent par nuire au tourisme. Les idées fleurissent, lesquelles faut-il favoriser? C’est ce que se demande dans Le Temps d’aujourd’hui Laurent Nicolet.


La Suisse, peuple de locataires par excellence, connaît une des plus grandes densités de résidences secondaires en Europe. Le recensement fédéral en dénombrait 420’000 en 2000, soit 12% du nombre total de logements, un chiffre qui devrait se rapprocher de 450’000 actuellement. L’achat de maisons et appartements de vacances, considérés par beaucoup d’Helvètes comme un placement prometteur, s’est envolé dans les décennies 70 et 80. Un boom renforcé par la législation restreignant la vente de terrain à des étrangers. L’abolition de ce qui est devenu la Lex Koller est depuis longtemps à l’ordre du jour. Cantons et partis y sont favorables. Mais aucun consensus n’a pu être trouvé jusqu’à présent sur les mesures d’accompagnement à inscrire dans la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) pour prévenir une nouvelle explosion sur le marché.

L’idée de fixer un quota de résidences secondaires dans les régions sensibles est très décriée. Peder Plaz, président du Forum économique des Grisons, souhaiterait même que les étrangers soient plus nombreux à acquérir de nouveaux logements. «Pour des questions de rentabilité, ils sont beaucoup plus ouverts à des modèles de location.» L’ouverture imminente du marché aux acheteurs étrangers, mais aussi les excès observés dans certaines stations redonnent de la vigueur aux idées pour réchauffer les lits froids. Inventaire.

  • Contingentement, quotas: les exemples valaisans et de la Haute-Engadine Les six communes du Haut-Plateau (Randogne, Montana, Chermignon, Mollens, Lens et Icogne) viennent d’adopter, à 70% des voix, un règlement introduisant un système de quotas et de contingentements: dans chaque nouvelle construction, la part des résidences secondaires sera plafonnée à 30%, la surface annuelle construite sera ramenée de 14’000 à 9000 m2. Des règlements communaux similaires ou approchant existaient déjà à Saint-Moritz, Zermatt et Saas-Fee. Certains promoteurs et architectes font valoir que la mesure pourrait créer du chômage local.

  • Obliger les nouveaux propriétaires à louer leur résidence de vacances C’est un cri d’alarme qu’a lancé Hanspeter Danuser, le directeur de l’Office du tourisme de Saint-Moritz: «Il n’est pas bon que seuls les super-riches puissent s’offrir un appartement à Saint-Moritz pour le laisser vide.» Sa commune compte déjà près de 60% de résidences secondaires. S’inspirant du modèle canadien de Whistler Mountain, il propose qu’une centrale s’occupe de la location. Les acheteurs acceptant cette restriction ne seraient pas soumis au contingentement des résidences secondaires. Hanspeter Danuser n’a toutefois entrepris aucune démarche pour concrétiser son idée, lancée pour prévenir des limitations encore plus sévères. Raimund Rodewald, de la Fondation pour la protection du paysage, est sceptique: «Cela ne vaut que pour les nouveaux appartements. Et la propriété a un caractère presque sacré en Suisse.»

  • Limiter à 20% le taux de résidences secondaires C’est l’initiative populaire lancée en solitaire par Franz Weber. Doublée d’une autre visant à limiter la construction de centres commerciaux, d’usines et autres infrastructures. A ce jour, plus de 60000 signatures ont déjà été récoltées. Une proposition évidemment très mal accueillie dans les stations alpines et qui, selon par exemple les jeunes radicaux valaisans, «mettrait en péril la croissance forte, mais néanmoins fragile, retrouvée ces derniers mois». Elle constituerait une sérieuse entrave pour une économie souffrant de problèmes structurels récurrents.

  • Limiter l’étendue totale des zones à bâtir Prises de vitesse par Franz Weber, quatorze organisations de protection de la nature et du paysage – dont Pro Natura, la Fondation suisse pour la protection et l’aménagement du territoire (FSP), le WWF – peaufinent leur propre initiative. Elles comptent la lancer d’ici à l’été. Le texte visera à lutter contre la consommation effrénée du sol et à encourager la densification des zones déjà construites. Le contingentement est la mesure la plus efficace, mais c’est insuffisant. Il faut limiter et, à terme, diminuer les surfaces à bâtir, la Suisse en a trop», explique Raimund Rodewald, pour la FSP.

  • Certificats pour l’usage de terrain à bâtir Utilisés de pair avec un système de contingentement, ils permettraient aux communes qui n’épuisent pas toutes les surfaces réservées à la construction de les vendre à d’autres dans le même canton. Le modèle est défendu notamment par la Fondation pour la protection du paysage; il ne pourra toutefois pas être réalisé dans un avenir proche, concèdent ses partisans.

  • Attirer des investisseurs internationaux Le projet de l’Egyptien Samih Sawiris à Andermatt est le plus célèbre, mais il existe des modèles plus petits qui fonctionnent déjà, comme le village de vacances Surses Alpin, 69 appartements au cœur de Savognin, dans les Grisons. La société exploitante, dont la commune et les remontées mécaniques détiennent chacune un tiers des actions, a passé des contrats avec des agences bien implantées en Suisse, en Allemagne et aux Pays-Bas; celles-ci assurent une occupation optimale. A Savognin, l’Hôtel Cube, pour jeunes snowboarders, fonctionne sur ce principe, avec la vente de forfaits pour la nuit et les remontées mécaniques. En Valais, les grands groupes spécialisés se pressent au portillon: Transmontagne à Nendaz, Intrawest aux Mayens de Bruson, les Maisons de Biarritz à Champéry et le groupe Maulin à Anzère. Le principe est toujours le même: l’acquéreur s’engage par contrat à tenir à la disposition du vendeur, ou d’une entreprise tiers mandatée, sur une durée déterminée de 15 à 25 ans, son logement lorsqu’il est inoccupé avec, en contrepartie, un rendement garanti. Certai
    ns craignent que ces grands ensembles ne débouchent sur des «stations clapiers», à la française.

  • Taxer davantage les propriétaires Le Forum économique des Grisons propose une somme d’environ 1000 francs par an, mélange entre la taxe de séjour et l’impôt immobilier. L’argent irait aux communes, qui pourraient l’utiliser pour encourager l’implantation d’hôtels rentables, voire de complexes touristiques. Raimund Rodewald ne croit pas à l’effet dissuasif de ce montant, bien trop bas pour l’élite qui construit dans les régions sensibles.

  • Défiscaliser les propriétés mises en location Inspirée du modèle français, l’idée est répétée, depuis longtemps, en boucle, par le promoteur de Veysonnaz Jean-Marie Fournier. Le consultant spécialisé Peter Furger, pointant la limite de toutes les mesures incitatives, rétorque: «Quand vous payez un chalet un million, ce n’est pas pour le louer ensuite.»

  • Des plans de zones d’où les résidences secondaires seraient exclues But de la manœuvre: éviter de phagocyter les indigènes qui habitent encore dans les communes. Eric Balet, directeur de Téléverbier, est fermement opposé à cette idée: «Ce ne sont pas les indigènes qui font vivre le tourisme, les lits indigènes sont des lits froids. Il vaudrait mieux définir des zones hôtelières qui seraient réservées aux lits chauds.»

  • Incitations financières Inciter les propriétaires actuels de résidences secondaires de les louer quand ils ne les occupent pas par des avantages: entrées gratuites ou à prix réduit dans la station, exonération de la taxe de séjour, etc.

  • La méthode Bodenmann. L’hôtelier de Brigue oblige les propriétaires de chalets à acquérir un abonnement transmissible et saisonnier aux remontées mécaniques. Une manière de rentabiliser mécaniquement les lits inoccupés. «Les propriétaires seront tentés de louer leur chalet pour rentabiliser l’abonnement», croit l’ancien conseiller d’Etat valaisan. L’idée n’est guère prise au sérieux dans les milieux touristiques, car difficile à mettre en place et risquant d’écorner l’image de la destination.


«Une planification concertée et durable plutôt que des réactions émotionnelles»
Les lits froids ne sont pas une fatalité, juge l’expert en tourisme Pietro Beritelli.

Professeur d’économie touristique à l’Université de Saint-Gall, Pietro Beritelli a réalisé avec ses collègues Thomas Bieger et Robert Weiner, une étude intitulée «Hot Beds» consacrée aux résidences secondaires. Ils ont sondé les motivations des propriétaires de chalet. Entretien
Par Laurent Nicolet

Le Temps: La limitation des résidences secondaires par des quotas ou un contingentement, est-ce la panacée contre les lits froids?

Pietro Beritelli: Le positif dans ces règlements, c’est qu’ils émanent d’initiatives locales. Or le problème des résidences secondaires ne pourra être résolu qu’au niveau local. Il existe en effet de grandes disparités entre les régions, entre les stations, pas toutes touchées avec la même intensité par le phénomène. Le problème, c’est que souvent ces initiatives sont des réactions émotionnelles et tardives, au lieu d’être l’aboutissement d’une planification sur plusieurs années, le résultat d’un long processus de réflexion sur ce qu’on veut faire avec sa station et sa destination. On l’a vu avec Saint-Moritz, le problème était particulièrement aigu à la fin des années 1990. Nous avions tiré la sonnette d’alarme, mais rien n’a été fait jusqu’au règlement voté en 2004 qui limite à 100 par année les nouveaux appartements. Mais entre-temps le boom immobilier en Haute-Engadine s’est arrêté en 2001 et aujourd’hui la demande est à peine plus élevée que ce que permet la loi: 140. Saint-Moritz a donc bien réagi mais trop tard.

- Les grands groupes touristiques débarquant dans nos stations avec des mégaprojets sont-ils l’avenir de la branche?

- Une bonne gestion des résidences secondaires ne peut passer que par un nombre restreint d’acteurs, mais des acteurs de taille importante. Ces trente dernières années, on a construit de grands ensembles qu’on a trop vendus à des particuliers. Or les privés n’ont ni les moyens ni l’organisation nécessaire pour gérer leurs biens et réinvestir. On se retrouve aujourd’hui avec un parc immobilier de résidences secondaires dont une bonne partie ne correspondent plus aux standards actuels. L’autre inconvénient des propriétaires privés, c’est que leur motivation consiste surtout à occuper les lieux pendant les vacances, en espérant que les enfants y prennent goût, et feront la même chose, ce qui n’est pas toujours le cas.

- Y a-t-il une recette miracle pour forcer les propriétaires à louer leurs résidences secondaires?

- Nos études montrent, d’abord, que seul un faible pourcentage, de 10 à 15%, des propriétaires ne louant pas leur bien seraient prêts à le faire, moyennant compensations. Ils ne sont pas insensibles à des avantages en nature, comme par exemple qu’on leur accorde les mêmes rabais qu’aux indigènes. Plus ils se sentent traités comme des indigènes, plus ils s’identifient à la destination et plus ils seront prêts à louer. En revanche, ils sont hostiles à toute mesure contraignante, comme des taxes pour ceux qui ne loueraient pas ou l’obligation d’acquérir un abonnement saisonnier aux remontées mécaniques. Ils n’acceptent pas qu’on essaie de leur vendre quelque chose en plus. Un travail d’information pourrait être fait, comme expliquer que louer son chalet ou son appartement n’entraînera pas un surplus de travail administratif, ou que les risques de dommages causés à leurs biens en cas de location sont minimes.

an style="font-weight: bold;">- Faut-il faire confiance aux autorités locales pour gérer l’après Lex Koller?

- La Lex Koller correspondait à une problématique des années 70, où l’on avait décidé de ne pas vendre le sol. Aujourd’hui, son abrogation n’aura que peu d’effet: si les étrangers ne viennent plus dans certaines stations, ce n’est pas à cause des restrictions de vente, mais car ils trouvent la destination pas assez attractive. J’ai dit que c’étaient les communautés locales qui devaient planifier leur avenir, mais cette planification doit rester objective. Or trop souvent les acteurs économiques locaux – promoteurs, agents immobiliers – sont liés de très près avec les autorités politiques. Pour rester objective, cette planification doit se faire en concertation avec les cantons et la Confédération.

- Que penser des initiatives vertes qui souhaitent limiter drastiquement les zones à construire?

- Il n’y a pas besoin de créer de nouveaux instruments légaux, il en existe suffisamment, peut-être même trop. Ce qui manque parfois c’est la volonté de s’en servir.
   

   
L’exemple du Tyrol

Par Catherine Cossy

Le Land autrichien du Tyrol connaît depuis 1994 pratiquement une interdiction de construire de nouvelles résidences secondaires. Leur part ne peut pas dépasser 8% dans les communes où ce taux n’était pas encore atteint. Kitzbühel, par exemple, a encore un taux de 50%. Mais les autorités locales achètent du terrain à bâtir très bien situé et le mettent à disposition de familles de la région qui veulent se construire leur maison.

Source: Le Temps