Du souci pour les propriétaires de résidences secondaires?

Revue de presse – A en croire Le Temps d’aujourd’hui, les propriétaires de résidences secondaires ont du souci à se faire. C’est l’avis exprimé par Bernard Debarbieux, Professeur au Département de géographie de l’Université de Genève qui revient sur le vote de ce dimanche à Crans-Montana, situant la décision dans un contexte plus général.

Revue de presse – A en croire Le Temps d’aujourd’hui, les propriétaires de résidences secondaires ont du souci à se faire. C’est l’avis exprimé par Bernard Debarbieux, Professeur au Département de géographie de l’Université de Genève qui revient sur le vote de ce dimanche à Crans-Montana, situant la décision dans un contexte plus général.

"Les citoyens du Haut-Plateau de Crans-Montana viennent de se prononcer pour un plafonnement de la proportion de résidences secondaires sur le territoire de leurs communes. Cette décision historique intervient peu après que la commune de Saint-Moritz, suivant l’exemple de la station canadienne de Whistler, eut annoncé son intention de forcer les propriétaires de résidences secondaires à mettre leur bien en location une partie de l’année. Il y a quelques années aussi, en France, l’administration nationale du Tourisme et quelques stations comme La Plagne avaient mis en place des systèmes de financement très attractifs pour rénover immeubles et logements construits dans les années 1960, à condition là aussi que leurs propriétaires mettent leurs appartements sur le marché de la location quand ils ne les utilisent pas.

En Valais, en Engadine, en Colombie-Britannique et en Savoie, la chasse aux résidences secondaires est donc ouverte et c’est sans doute une bonne chose. En effet, plus personne ne doute des effets désastreux sur le long terme de ce mode d’urbanisation de la montagne: forte consommation de terrains, pression sur le marché foncier qui rend difficile le logement sur place des habitants et des salariés des stations, coûts importants pour les collectivités qui gèrent les réseaux collectifs et le déneigement, faible effet d’entraînement sur l’économie locale en raison du caractère très temporaire de l’utilisation des biens et de la consommation de services, modèle économique non durable, etc. Le procès est bien connu depuis longtemps, même s’il a tardé à être instruit en raison du caractère sacro-saint de la propriété privée et des intérêts à court terme de propriétaires de terrains, de promoteurs et de professionnels du bâtiment.

Cela dit, le souci de réduire la proportion de résidences secondaires dans les stations de montagne participe d’une autre tendance qui mérite une lecture un peu différente du phénomène. Cette tendance est celle qui vise à optimiser la rentabilité des investissements touristiques et la productivité du travail.

Or, comparé à d’autres secteurs d’activité économique, le tourisme a un très gros retard en la matière; il est une des activités qui affichent la productivité du travail la plus faible; il est aussi un des secteurs où un franc ou un million de francs de capital investi rapporte le moins. Les raisons de cet état de fait sont bien connues: l’économie touristique reste une activité qui mobilise beaucoup de main-d’œuvre; or ce qui est bon pour l’emploi l’est moins pour la productivité du travail, autrement dit la valeur ajoutée produite par chaque travailleur.

Par ailleurs, ce secteur d’activité est entre les mains d’un très grand nombre de petites entreprises; or si cela permet à quantité de personnes d’être des petits patrons et des indépendants, elle rend difficiles les économies d’échelle. Enfin, le tourisme reste encore pour une grande part une activité saisonnière; dans ces conditions, des investissements lourds comme un parc de remontées mécaniques ou des logements ne peuvent espérer être rentabilisés que sur quelques mois, voire quelques semaines par année.

Mais ces caractéristiques qui faisaient l’originalité de l’économie touristique dans les économies européennes sont en train de changer. De grandes entreprises émergent petit à petit dans l’immobilier et les remontées mécaniques notamment, mais aussi et surtout dans le domaine des parcs d’attractions. Et surtout, la recherche de gains de productivité et l’intensification de la production sont dans tous les esprits: les très gros investissements dans les parcs d’attractions comme Disneyland Paris ou les «bulles tropicales» de type Center Parcs requièrent une ouverture toute l’année et même des horaires d’ouverture très larges pour attirer toutes les clientèles possibles. On n’en est pas encore au fonctionnement en continu, jour et nuit, comme dans certains aéroports, dans de nombreux supermarchés aux Etats-Unis et surtout dans beaucoup d’usines qui tous veulent optimiser la richesse produite par leurs équipements, mais on s’en approche.

Le recours à la neige artificielle participe du même effort: les canons à neige, quel qu’en soit le coût écologique et paysager, permettent d’allonger la saison de ski. Comme pour les bulles tropicales, cette recherche de garantie de recettes passe par une recherche de maîtrise croissante des caractéristiques du produit touristique qui nous semblaient si naturelles: la température de l’air ici, la granulométrie de la neige là, le traitement de l’environnement paysager ici et là, tout tend à être artificialisé, non pas par goût immodéré pour l’artifice, mais par souci de maîtrise des conditions de la production.

La réduction de la proportion de résidences secondaires en station participe de ce même effort: les investissements considérables réalisés dans l’immobilier peuvent rapporter beaucoup aux propriétaires de terrain, aux promoteurs, aux entreprises du bâtiment, et aux acheteurs qui revendent en période favorable, certes. Mais ces résidences, quand elles sont peu utilisées, produisent très peu de richesses pour leur environnement. D’où l’idée de faire produire davantage à l’investissement immobilier par le biais de mises en location plus ou moins forcées comme à Saint-Moritz, à Whistler ou à La Plagne, ou du plafonnement des «lits froids» à Crans-Montana.

Le tourisme dans les Alpes suisses se situe donc à la croisée des chemins et dans une situation un peu paradoxale. Une bonne part de ce qui en fait sa singularité – notamment la saisonnalité calée sur les rythmes de la nature, le caractère artisanal, la liberté donnée à tout un chacun d’acheter ou de vendre, ici une petite entreprise, là un logement, plus loin un mayen – est remise en cause pour des raisons diverses que l’on peut trouver bonnes ou mauvaises: épuisement de la ressource, menace écologique et paysagère, rentabilité et productivité insuffisantes, caractère aléatoire des ressources si elles ne sont pas artificialisées, etc.

Et, très curieusement, les raisons diverses de cette remise en cause sont avancées par des personnes qui défendent des visions des Alpes très différentes, tantôt un espace de production qui doit produire de la richesse, tantôt un espace de vie qui doit convenir d’abord et avant tout à ses habitants, tantôt un espace naturel qui doit être ménagé durablement.

Dans ces conditions, bien que protégés par le statut de la propriété privée et leur forte
représentation dans la société, les résidents secondaires peuvent avoir du souci à se faire; leur mode de vie et leur modèle d’investissement, auquel il conviendrait d’ajouter les modalités de leurs déplacements de loisirs, ne conviennent à aucune des visions politiques du moment; selon les points de vue, leurs investissements nuisent au paysage et à l’environnement, au marché foncier et immobilier et à la production de richesses.

C’est beaucoup pour un seul et même type de protagoniste. Et assez pour en faire un épouvantail d’ici à quelques décennies."

Par Bernard Debarbieux, Professeur au Département de géographie de l’Université de Genève, in Le Temps de ce 13 mars 2007